商场运营(搞火一个商场,差异化商业运营才是王道)

现如今,商业竞争环境日趋激烈,商业项目在购物中心的运营管理方面,纷纷追求“差异化”表现。追求差异的前提下,各大商业地产公司纷纷将着眼点放在了“精细化运营”这个点上,主打“大运营,小营运”。

商场如何做好差异化的商业运营呢?才能搞火一个商场呢?这又是非常考验商业运营方的,运营管理要保证商业项目经营收益的物业增值提升,建立科学规范的商业管理机制、制度等,不断的激发、提升项目的内在经济效益,从而达成经营管理的目标,增强自身的商业核心竞争力。

做好购物中心差异化运营,首先要保证自身的行活,比如现场管理、租户管理、人员管理、租务管理、客服管理、经营管理等。要打造具有竞争力的体系,比如运营逻辑和认知、运营运作体系、运营思维、项目的经营诊断,以及要从点出发,把每一个品牌培养和聘用一个好的店长也纳入这个体系当中。

一、运营业务逻辑

商场、顾客、商家三者之间的相互关系,商家利润来自顾客,商场提供体验和商品给顾客,商场从商家中获取租赁收入,间接顾客来商场里的商家消费,换句话说,也就是顾客为商场在贡献租赁收入。

二、运营动作原理

商场运营方要主动把控,以为公司创造利益为中心,整合各种信息、资源,设计出行之有效的方案,推动方案执行,提升顾客满意度,增加购买力,提升项目平台的价值力,以此吸收更多优质资源。

三、运营经营的要素

经营管理的核心要素是4P的原则: People(人),Place(店),Product(商品),Promotion(推广),几个要素间相互配合、协调,创造出更多的价值。

>>> 差异化运营:运营工作内容 <<<

做好购物中心的差异化运营,运营工作的工作内容,必须要做到精细化,比如在业务模块、商品、商家经营把控、外部资源的挖掘和维护、顾客的购物体验、商家的经营体验、KPI管控、内部协作等方面,都是运营工作必须要关注的精细化运营的重要覆盖面。

例如商家经营管控,主要关注集中在两点:1、商家经营提升;2、商家维稳。下图可以清晰表达了对这两点的管控细节和模型。

另外,在商场运营方面,商家的经营体验,也是要着重关注的,在运营过程当中,要形成和保持与商家良好的合作关系,解决商家的合理的业务需求,对商家管理层、员工等,从商场端口进行奖励等,服务好商家,给商家提供一个良好的经营环境和体验

>>>差异化运营,良性的运营体系<<<

购物中心做好差异化商业运营,搭建一个良性的运营运作体系,是商场运营中必不可少的一部分,比如在一个商业项目管理,都有两条线,一条是职能线,一条是一线业务线,两线交叉,实现现场、经营和内务齐头并进,搭建科学的运营体系是不可或缺的。

职能线的构建,项目内部各部门相互协作,搭建各种内部精细化运营小组,比如招商部和推广部组成租户小组,主要负责统筹商家的宣传推广以及招商调整,到大小活动节点时,对货品的把控、宣传,以及学会判定商家的经营风险等。工程部和物业部组成品质小组,主要分管项目的环境品质、安全保障、设备运行、营业员制度培训、员工激励、装修管控、会员管理等。

>>>差异化运营,运营思维转变<<<

购物中心做好差异化商业运营,运营的思维要转变、要丰富、要多元。以顾客思维为中心思考问题,怎么样才能给顾客提供好的服务、好的商品、好的价格、好的环境、好的创意等等。在项目运营管理上的经营思路要做到强经营、高性价比、重视三方、做好新的营销活动、提升服务等,转化和细化经营思路。

在销售提升方面,要做好“三位一体”,制定科学合理的、激励人心的KPI考核制度,根据KPI走势,及时调整经营战略,确保KPI的完成,以“会员计划-商品计划-营销计划”三位一体,提升经营竞争力。

>>>差异化运营,外部资源的利用<<<

在外部资源利用方面,要全方位、多元化利用第三方资源,如银行补贴、新生行业补贴、商家联营合作等,给顾客实惠,讲题推广成本,增加成交量,提升客单价,以此来增加收益。

>>>差异化运营,运营诊断工作<<<

做好购物中心的差异化运营,还需要做好单店的经营诊断工作,而单店经营提升的思路也要循序渐进,思路清晰。首先要找到方法,有效沟通;其次获取更多资源;最后,创造好的消费环境,舒适的卖场,以满足顾客的需求,增加销售额。做好基础管理,去发掘问题,发现问题后对管理层进行深层次沟通,把问题形成计划和方案,最后跟进执行并反馈。循环几部,不断提升卖场的经营能力。

>>> 总结 <<<

购物中心想在多如繁星的商海之中脱颖而出,差异化运营是一个不错的运营思路,但如何做好这种差异化运营,是需要极大的智慧的。笔者从运营逻辑和认知、运营运作体系、运营思维、项目的经营诊断等方面切入,“以始为终、以人为本、三位一体、协同创新”多元一体,把项目运营当成一种艺术,通盘考虑,建立多面思维,我想想实现项目资产的保值增值,是没有多大问题的。

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