车位营销方案 创新(如何破解车位营销难题?车位包销,开拓资产管理新模式)
车位销售难题,一直以来都是房地产市场共同面临的严峻挑战。由于车位一般服务于既定的群体,所以其营销难度远大于住宅产品,不仅劳心费力,积压太多的车位还吃掉了项目的利润。那么,目前福州车位市场环境如何呢?开发商又该如何破解这样的车位”困局“?
纵观全国市场,由于地块出让的硬性要求、项目超前规划等原因,许多非中心地段的项目的车位配比也达到了1:1甚至更高,在建设成本的限制下,这些车位的价格自然并不低。而如今,虽然“有车一族”正在逐渐增加,但由于偏高的车位价格,不少业主还是选择租车位等方式来解决停车问题,项目本身的在售车位反而“滞销”了。
以福州为例,截止至2021年11月,福州五城区的备案未售车位高达161890个,而同一时间,福州备案未网签套数是79229套,如果在不考虑商业SOHO等情况下,未网签的车位和住宅比例,高达1:2,相当于1套住宅要买2个车位。所以目前来看,福州除了部分要求购房需捆绑车位的热销楼盘以外,整体呈现出了“供大于求”的局面。
从销售情况来看,传统的车位营销大多采用“高开低走”模式,一般来说,在楼盘的首开阶段,开发商的期待值高,车位的定价也会相对较高,但是此时的效果一般不太理想,只能去化10%-30%左右。
之后就是打折促销阶段,越往后车位价格就越低,吸引一些有刚需的摇摆客户,然而由于销售积极性低、剩余业主需求不太迫切等因素,许多楼盘仍有大量的库存车位直至住宅售罄也无法顺利售出。
二、开发商如何应对车位销售难的问题?
针对这些“去化难”的车位,开发商一般采用以下几种销售模式:
1、捆绑车位:通过新盘销售过程,捆绑车位,不仅仅对车位做去化,还能让车位没有太大降价,但是目前福州的政策并不允许开发商这样做。
2、车位促销:过节假日促销、赠送家电等优惠策略吸引业主,或者买房送车位,车位半卖半送,开发商能获取的利润将大打折扣。
3、降价去化:主要发生在商品房接近清盘后,车位库存过大,房企为了回笼资金,只能采取降价去化。
4、只售不租:发生在刚交房的新盘,为了逼迫有车业主购买,采取了不出租的形式,当然这是违规行为,一般会被投诉举报
其实,不管是以上哪种销售模式,对于开发商来说,人力成本都较高,且存在很多的风险,去化情况也不会太过理想,资金回笼慢,利润空间也将大打折扣。
三、“车位包销”模式直击开发商痛点
这时候,具有规划化、专业化的“车位包销”营销模式就直接击中开发商的痛点,让开发商似乎一下找到了最便捷的解决之道,逐渐成为了市面上新的一种热门车位营销方式。部分楼盘选择在项目后期引入,用以消化积压的库存车位;也有不少项目在开盘前就选择与专业的包销团队合作,既提前避免了后期的价格“跳水”,同时还能省下一笔人力成本。
此外,对于经验丰富的包销团队而言,凭借着对本地市场的深入了解,也能够更好地从项目定位、客群区分等方面入手,在短时间内完成项目评估、降低前期成本,紧紧抓住车位销售和管理的痛点,助力项目资金回笼速度,解决存量项目团队销售、资金滞留等难点,利用回笼资金缓解开发商经济发展压力,为福州的车位营销市场提供了创新路径。